通讯员 何寿青 孙宁 本报记者 葛学涛
老张借给朋友老王11万元，到还款期的时候老王还不出，法院就把老王的一处房产折价11万抵给老张。可老张收房时，发现一个大问题——这个房子压根没有土地证。
原来，这是一处高度低于2.2米的阁楼，根据相关政策，2.2米以下的房子不计入容积率，所以没有土地证。
没土地证的房子转手基本不可能，老张据此把老王和开发商一起告上了法庭，要求对方办理土地证。没想到法院最后却判老张败诉，这是为什么呢？
一处房产抵11万欠款
老张和老王都是高邮人，以前两人交情不错。
几年前，老王因急事向老张借了11万块钱，后来因种种原因一直没还，双方的关系逐渐恶化。最后，老张不得不通过打官司来要回这11万块钱。
由于老张向法院提供的证据真实充分，老王也认账，法院据此判老王必须在规定时间内还清11万元。但过了期限，老王还是拿不出钱。
老张不得不到法院请求强制执行。法院查明，2007年上半年，老王在高邮市开发区买了一处房产。由于这处房产的市场估价和老王的欠款基本一致，法院依法将这处房产执行给了老张。2008年下半年，老王把房子过户给了老张。这场官司让老张身心俱疲，原本以为这样就可以圆满结束了，然而2009年底老张打算卖掉这处房产的时候，因为房子没有土地证，他又一次犯了难。
为啥没有土地证？
老张只好又去找老王和开发商办理土地证，不过多次协商都没有得到满意的答复，他就再一次选择了通过诉讼维护自己的合法权益。今年1月份老张把老王和开发商告上法庭，请求法院判他们帮其办理土地使用权证，并由两被告承担本案的诉讼费用。
老王在法庭上辩称：“我的房屋已经过户给原告，现在不能办理土地证，是开放商的原因，原告应该起诉开发商，不应起诉我。”
开发商觉得，自己也不理亏，从4个方面做了辩护：首先开放商并没有与老张签订房屋买卖合同；其次，开发商已经依法向有关部门缴纳了土地出让金，办不成土地证应该是老张自身的原因；第三，老张和老王的借贷纠纷早就在2008年终止了，并且老王也早把房子过户给了老张；第四，也是最重要的一点，涉案的这处房产是阁楼，按照有关规定，阁楼不能单独办理房产证与土地证，“如涉及到因行政部门不办理土地证的，应是行政部门的事，不属法院的受理范围。”
索要土地证败诉
高邮法院经审理查明，在法院执行后，老张领取了房屋产权证书，不过没有办理该房屋的土地使用权证。法院查明，涉案房屋层高仅2.2米，依建筑规划为阁楼性质。
老张认为，由于开发商的原因，致使他的房屋不能办理土地证，应由开发商承担责任；并且对方也不能证明在出售房屋时曾告知老王那处房产是阁楼，不能办理土地使用权证的事实。
涉案房屋能不能办理土地证？高邮市国土资源局给法院出具了答复函，因阁楼是层高2.2米以下构筑物，阁楼面积不计入容积率，所以产权部门不得办理土地使用权证，另根据《高邮市建筑项目规划管理办法（草案）》的有关规定，阁楼建筑不得单独销售，不予进行房屋产权登记和土地权属登记。
对高邮市国土资源局的复函，老张并不买账。由于原、被告意见不一，致本案调解不成。
法院认为，根据高邮市国土资源局的复函、相关的房产测绘法规及本院查明的事实，该房层高仅2.2米，开发商虽然把房子以商品房性质单独对外销售，但实际并未将之计入规划许可的楼层数，且其面积也未计入容积率，因此房屋性质属于阁楼，不能进行土地权属登记。根据《城市房地产管理法》有关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，开发商不得销售层高低于2.2米的阁楼。开放商违反法律规定单独销售阁楼，应承担相应的法律责任。老王将该房抵偿给老张时，老张对该房尚未办理土地证应当明知，现该房依法不能办理土地证，老张应当承受该转让瑕疵，因此驳回了老张的诉讼请求。
开发商私卖阁楼，该承担什么责任？
不过法院表示，老张可变更本案诉讼请求，依法请求法院撤销与老王的抵偿协议或请求法院确认该协议无效。这就意味着老张几年来的维权之路兜了一个圈，又回到了原点。不少市民替老张鸣不平，老张打官司不仅耗费了人力物力，并且本来到手并且如今可以卖高价的房子也“飞了”，很大程度上是因为开发商把不能单独出售的房子卖掉了。记者从全市法院系统了解到，开发商私自卖阁楼而引发的诉讼并不鲜见，私卖阁楼给当事人造成损失，开发商该承担什么责任？
江苏石塔律师事务所律师袁春明表示，商家把国家规定不该流通的产品进行销售，应该承担违约责任。很多市民质疑，比如3年前花5万元买的阁楼，如今产生纠纷了，法院判决购房协议无效，开发商应当返还5万元，可是这5万块钱在现在不可能买到当年那么大的房子了，这中间的损失谁来承担？袁春明表示，市民可以向法院申请让开发商赔偿如今在相同地段、相同档次的房屋的价值，“这在具体的司法实践中，有很多胜诉的判例。”
通讯员 何寿青 孙宁 本报记者 葛学涛
老张借给朋友老王11万元，到还款期的时候老王还不出，法院就把老王的一处房产折价11万抵给老张。可老张收房时，发现一个大问题——这个房子压根没有土地证。
原来，这是一处高度低于2.2米的阁楼，根据相关政策，2.2米以下的房子不计入容积率，所以没有土地证。
没土地证的房子转手基本不可能，老张据此把老王和开发商一起告上了法庭，要求对方办理土地证。没想到法院最后却判老张败诉，这是为什么呢？
一处房产抵11万欠款
老张和老王都是高邮人，以前两人交情不错。
几年前，老王因急事向老张借了11万块钱，后来因种种原因一直没还，双方的关系逐渐恶化。最后，老张不得不通过打官司来要回这11万块钱。
由于老张向法院提供的证据真实充分，老王也认账，法院据此判老王必须在规定时间内还清11万元。但过了期限，老王还是拿不出钱。
老张不得不到法院请求强制执行。法院查明，2007年上半年，老王在高邮市开发区买了一处房产。由于这处房产的市场估价和老王的欠款基本一致，法院依法将这处房产执行给了老张。2008年下半年，老王把房子过户给了老张。这场官司让老张身心俱疲，原本以为这样就可以圆满结束了，然而2009年底老张打算卖掉这处房产的时候，因为房子没有土地证，他又一次犯了难。
为啥没有土地证？
老张只好又去找老王和开发商办理土地证，不过多次协商都没有得到满意的答复，他就再一次选择了通过诉讼维护自己的合法权益。今年1月份老张把老王和开发商告上法庭，请求法院判他们帮其办理土地使用权证，并由两被告承担本案的诉讼费用。
老王在法庭上辩称：“我的房屋已经过户给原告，现在不能办理土地证，是开放商的原因，原告应该起诉开发商，不应起诉我。”
开发商觉得，自己也不理亏，从4个方面做了辩护：首先开放商并没有与老张签订房屋买卖合同；其次，开发商已经依法向有关部门缴纳了土地出让金，办不成土地证应该是老张自身的原因；第三，老张和老王的借贷纠纷早就在2008年终止了，并且老王也早把房子过户给了老张；第四，也是最重要的一点，涉案的这处房产是阁楼，按照有关规定，阁楼不能单独办理房产证与土地证，“如涉及到因行政部门不办理土地证的，应是行政部门的事，不属法院的受理范围。”
索要土地证败诉
高邮法院经审理查明，在法院执行后，老张领取了房屋产权证书，不过没有办理该房屋的土地使用权证。法院查明，涉案房屋层高仅2.2米，依建筑规划为阁楼性质。
老张认为，由于开发商的原因，致使他的房屋不能办理土地证，应由开发商承担责任；并且对方也不能证明在出售房屋时曾告知老王那处房产是阁楼，不能办理土地使用权证的事实。
涉案房屋能不能办理土地证？高邮市国土资源局给法院出具了答复函，因阁楼是层高2.2米以下构筑物，阁楼面积不计入容积率，所以产权部门不得办理土地使用权证，另根据《高邮市建筑项目规划管理办法（草案）》的有关规定，阁楼建筑不得单独销售，不予进行房屋产权登记和土地权属登记。
对高邮市国土资源局的复函，老张并不买账。由于原、被告意见不一，致本案调解不成。
法院认为，根据高邮市国土资源局的复函、相关的房产测绘法规及本院查明的事实，该房层高仅2.2米，开发商虽然把房子以商品房性质单独对外销售，但实际并未将之计入规划许可的楼层数，且其面积也未计入容积率，因此房屋性质属于阁楼，不能进行土地权属登记。根据《城市房地产管理法》有关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，开发商不得销售层高低于2.2米的阁楼。开放商违反法律规定单独销售阁楼，应承担相应的法律责任。老王将该房抵偿给老张时，老张对该房尚未办理土地证应当明知，现该房依法不能办理土地证，老张应当承受该转让瑕疵，因此驳回了老张的诉讼请求。
开发商私卖阁楼，该承担什么责任？
不过法院表示，老张可变更本案诉讼请求，依法请求法院撤销与老王的抵偿协议或请求法院确认该协议无效。这就意味着老张几年来的维权之路兜了一个圈，又回到了原点。不少市民替老张鸣不平，老张打官司不仅耗费了人力物力，并且本来到手并且如今可以卖高价的房子也“飞了”，很大程度上是因为开发商把不能单独出售的房子卖掉了。记者从全市法院系统了解到，开发商私自卖阁楼而引发的诉讼并不鲜见，私卖阁楼给当事人造成损失，开发商该承担什么责任？
江苏石塔律师事务所律师袁春明表示，商家把国家规定不该流通的产品进行销售，应该承担违约责任。很多市民质疑，比如3年前花5万元买的阁楼，如今产生纠纷了，法院判决购房协议无效，开发商应当返还5万元，可是这5万块钱在现在不可能买到当年那么大的房子了，这中间的损失谁来承担？袁春明表示，市民可以向法院申请让开发商赔偿如今在相同地段、相同档次的房屋的价值，“这在具体的司法实践中，有很多胜诉的判例。”
